x

Статьи и интервью

Cushman & Wakefield: О влиянии пандемии на арендаторов, арендодателей и рынок офисной недвижимости в целом

Согласно исследованию международной юридической компании CMS Cameron McKenna, недвижимость стала одним из тех секторов экономики, которые пострадали от пандемии больше всего. Здесь следует добавить, что рынок офисной недвижимости, хотя и ощутил снижение спроса, однако находится в лучшей ситуации, чем рынки гостиничной и торговой недвижимости.


Если рассматривать последствия пандемии и связанного с ней кризиса для таких участников рынка как арендодатели и арендаторы, то можно констатировать, что последствия наступили для обеих сторон.

Влияние кризиса на офисных арендаторов

  • Падение прибыли.
  • Сохранение обязательств по оплате арендных платежей.
  • Пересмотр планов по расширению, переезду, выходу на другие рынки, а также перенос сроков или отказ от сделки аренды.
  • Снижение операционных расходов в связи с переходом на удаленную работу.
  • Оптимизация бизнес-процессов (удаленная работа, использование интернет-сервисов для проведения встреч).
  • Разработка стратегии возвращения в офис с учетом соблюдения противоэпидемических мероприятий.
  • Пересмотр существующих подходов к использованию офисного пространства.

Несмотря на то, что переход на формат удаленной работы позволил снизить операционные расходы, прибыль компаний существенно снизилась. Арендаторы, за редким исключением, потеряли львиную долю своего дохода.

Законодательство не отменяет арендную плату на период карантина, однако некоторые компании смогли договориться с арендодателями о дисконте. Нам известны случаи дисконтов на уровне 50%, однако следует отметить, что переговоры были успешными лишь в том случае, когда арендаторы смогли доказать, что их бизнес существенно пострадал.

Хочу подчеркнуть, что дисконты, предоставленные арендодателями, не являются распространенной практикой. Есть компании, которые не поднимали этот вопрос из-за репутационных рисков или по другим причинам. Кроме того, в связи с высокой степенью неопределенности в экономике, многие компании сейчас пересматривают планы развития и не готовы в краткосрочной перспективе принимать решения относительно расширения или переезда.

Оптимизация бизнес-процессов, в том числе, переход на удаленную работу с использованием интернет-ресурсов, позволила многим арендаторам сохранить свой бизнес. Однако уже сейчас компании вынуждены разрабатывать стратегии возвращения в офис. Новая реальность, продиктованная необходимостью соблюдения противоэпидемиологических мероприятий, заставляет их задуматься, какие изменения в организации офисного пространства им нужно будет применить для реализации долгосрочных планов.

Влияние кризиса на офисных арендодателей

  • Сохранение обязательств по обслуживанию зданий.
  • Затрудненный доступ технического персонала к зданиям.
  • Увеличение операционных расходов в связи с реализацией противоэпидемиологических мероприятий.
  • Падение прибыли от сдачи в аренду в связи с предоставлением дисконтов арендаторам на период карантина.
  • Увеличение срока простоя вакантных помещений из-за переноса сроков / отказа от сделки / пересмотра планов развития арендаторами.
  • Сокращение арендаторами арендуемой площади / отказ от продолжения аренды.

Арендодатели также являются стороной, пострадавшей от кратковременного снижения арендных потоков и от увеличения операционных расходов, связанных с проведением противоэпидемических мероприятий. Из-за ограниченной работы общественного транспорта доступ технического персонала к бизнес-центрам затруднен.

Однако наиболее ощутимые последствия кризиса для арендодателей связаны с тем, что арендаторы пересматривают свои планы развития, в результате чего увеличивается период простоя свободных помещений. Владельцы офисных зданий оказались в ситуации неопределенности относительно того, будут арендаторы сокращать арендуемые площади, каким новым стандартам должны соответствовать помещения, а также какие поощрительные пакеты необходимы, чтобы выиграть битву за арендатора.

Кризис, вызванный пандемией, неизбежно приводит нас к разработке новых подходов в сегменте офисной недвижимости. Сегодня еще слишком рано говорить об устойчивых трендах, которые сформируют новые стандарты офисного пространства, однако можно утверждать, что такие тренды уже наметились.

Как изменились ключевые показатели рынка офисной недвижимости

Прежде всего, давайте вспомним основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве на сегодня. По данным Cushman & Wakefield, общий объем этого рынка превышает 2 млн кв. м. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию более 200 тыс. кв. м офисных площадей. Арендные ставки в лучших локациях стабилизировались после роста в 2018 году и находятся в диапазоне $ 24-30 за кв. м в месяц (без операционных и коммунальных расходов, без НДС). С начала года произошло незначительное повышение вакантности до 6,7%.


В первом квартале 2020 года объем нового предложения составил 7 500 кв. м (это всего лишь 15% от показателя первого квартала 2019 года). За первые три месяца текущего года сдано в аренду 7 900 кв. м офисных помещений (на 80% меньше, чем за аналогичный период 2019 года). Почти треть заключенных договоров аренды - предварительные, то есть помещения еще находятся на стадии строительства. Каждый из этих показателей свидетельствует о том, что на рынке существует неудовлетворенный спрос.


Драйверами спроса остаются компании, работающие в сфере информационных технологий. Их доля в общем объеме сделок составила 48% в 2019 году и 42% в первом квартале 2020 года. На втором месте сегодня находятся компании, предоставляющие бизнес-услуги. Их доля выросла более, чем в 2 раза по сравнению с 2019 годом. Например, недавно, при участии Cushman & Wakefield, компания PricewaterhouseCoopers заключила договор аренды помещения для размещения центра предоставления услуг во Львове, который будет выполнять широкий спектр профессиональных задач для аудиторских, налоговых, консультационных проектов PwC в Центральной и Восточной Европе.

Доля арендаторов, занятых в промышленности, к началу 2020 года резко сократилась по сравнению с 2019 годом, что может отражать влияние кризиса на эту сферу деятельности.


Что ждет традиционные офисы и коворкинги

К основным форматам офисных помещений, которыми пользуются арендаторы, относятся традиционные офисы и коворкинги. Общее предложение коворкингов в Киеве составляет 86 000 кв. м в профессиональных бизнес-центрах. В Киеве коворкинги представлены почти во всех бизнес-центрах.


Общая площадь коворкингов во всем мире оценивается в 12 млн кв. м. В мире рекордный спрос на этот формат пришелся на 2017 год. Сегодня в Великобритании находится 32% всех коворкингов, в США - 27%, в регионе ЕМЕА - 22%. Такие компании как WeWork, Google, Amazon, Deutsche Bank, The Office Group, Apple, Regus, I2 Office, Facebook, Société Générale являются крупнейшими операторами коворкингов в мире.

На сегодня существуют разные, порой диаметрально противоположные мнения, за каким форматом будущее - за традиционными офисами или коворкингами. Чтобы ответить на этот вопрос, давайте разберемся, кто является пользователями каждого из форматов и какие параметры офисного пространства имеют для них значения.

Традиционными офисами, прежде всего, пользуется средний и крупный бизнес во всех сферах деятельности. Для них важно иметь помещение, которое будет использоваться только сотрудниками компании. Офисное пространство должно быть спланировано и оборудовано, включая мебель, согласно стандартам арендатора. В традиционном офисе поддерживается корпоративная культура, обеспечивается цифровая безопасность, есть возможность идентификации компании путем размещения логотипа и тому подобное. Арендаторы традиционных офисов заинтересованы в долгосрочных отношениях с арендодателями и заключают договоры аренды на срок от 3 до 7 лет на индивидуальных коммерческих условиях. Такое помещение, как правило, требует капитальных затрат арендатора на ремонт (проведение технического аудита, проектный менеджмент, согласование бюджета проекта, проведение переговоров с арендодателем о согласовании лучших условий аренды, выполнение работ в помещении согласно проектной документации). Соответственно, в проекте обычно участвуют несколько сторон, а для реализации проекта выделяется от 6 до 12 месяцев. Безусловно, не всем арендаторам в полном объеме нужны эти составляющие процесса. Не все заказывают аудит, не все делают отделочные работы согласно проектной документации, но мы говорим сейчас о корпоративных клиентах, которые арендуют большие площади. Они приходят к нам с развитых рынков и формируют тенденции.

В противоположность традиционным офисам, коворкинги предлагают быстрые, стандартные решения и максимально гибкие условия по сроку аренды в едином рабочем пространстве, разделенном на зоны. Это идеально подходит для стартапов, фрилансеров и малого бизнеса. Коворкинги - это идеальная среда для развивающихся компаний, которые ценят общение, совместные мероприятия, с удовольствием пользуются сервисами коворкингов.

Драйверы спроса на традиционные офисы Драйверы спроса на коворкинги
  • Отдельное помещение, арендованное одной компанией непосредственно у арендодателя. Основные арендаторы: средний и крупный бизнес всех сфер деятельности.
  • Индивидуальное планирование рабочего пространства с закрепленными рабочими местами и использованием при необходимости принципа share desk.
  • Отделка и меблировка офиса согласно корпоративным стандартам.
  • Цифровая безопасность.
  • Сохранение корпоративной культуры.
  • Идентификация бренда через вывеску на входе в офис / на фасаде здания.
  • Долгосрочные договорные отношения с арендодателем.
  • Индивидуальные коммерческие условия.
  • Капитальные затраты на адаптацию помещения согласно корпоративных стандартов.
  • Необходимость технического аудита, проектирования, проектного менеджмента.
  • Длительный период реализации проекта (6-12 месяцев).
  • Коллективный офис, который предусматривает субаренду рабочего места у оператора и сообщество единомышленников, которые обмениваются знаниями и идеями. Основные резиденты: фрилансеры, стартапы, малый бизнес, сотрудники бэк-офисов крупных компаний.
  • Готовые решения по размещению рабочих мест в едином рабочем пространстве, включая лаунж-зону, «открытое пространство» и частные офисы.
  • Отделка и мебель по стандарту оператора с возможностями корпоративного брендинга.
  • Внедрение новых технологий, облачные сервисы.
  • Краткосрочные договоры с максимально гибкими условиями прекращения.
  • Стандартизированные коммерческие условия и сервисы.
  • Отсутствие капитальных затрат, рабочие места передаются в аренду полностью готовыми к использованию.
  • Максимально короткий период от принятия решения арендовать рабочие места до их фактического использования.

Итак, в обозримом будущем оба формата офисов будут востребованы и существовать параллельно, поскольку они соответствуют различным по своей сути требованиям арендаторов. В Западной Европе, в частности в Великобритании, которая является реформатором этого тренда, крупнейшие компании используют места в коворкингах для сотрудников бэк-офисов. Однако в Украине этого пока не происходит.

Автор статьи: Виктория Горулько, руководитель департамента представления
интересов арендаторов в сфере офисной недвижимости